Sanierung steuerlich absetzen oder BAFA-Zuschuss: was sich mit Sanierungsfahrplan mehr lohnt

Trotzdem ist die Steuer nicht automatisch der bessere Weg. Dieser Ratgeber zeigt an drei Rechenbeispielen, wann sich welcher Weg lohnt, wie Sie beide kombinieren und was Sie vor der Beauftragung klären müssen.

Steuerbonus und BAFA-Zuschuss im Vergleich

Der wichtigste Unterschied steht nicht in der Tabelle: Der Steuerbonus mindert nur Einkommensteuer, die Sie tatsächlich zahlen. Wer wenig Steuer zahlt, etwa im Ruhestand, kann ihn oft nicht voll nutzen. Was in einem Jahr nicht verrechnet wird, verfällt und lässt sich nicht ins nächste Jahr übertragen.

Drei Rechenbeispiele: Wann die Steuer vorn liegt

Alle Beispiele gehen von einem selbst bewohnten Einfamilienhaus aus, die Maßnahmen stehen im geförderten Sanierungsfahrplan.

Beispiel 1: neue Fenster für 18.000 €

Unter 30.000 € gibt es keinen iSFP-Bonus. Der Sanierungsfahrplan bringt beim BAFA hier also nichts zusätzlich.

Welchen Uw-Wert neue Fenster für Zuschuss und Steuerbonus erreichen müssen und was sich 2027 ändert, zeigt der Ratgeber Fenstertausch-Förderung 2027.

Beispiel 2: Fassade und Dach für 60.000 €, ein Antrag

Beispiel 3: Fassade und Dach für 90.000 €

Beim BAFA zählen pro Wohneinheit und Jahr höchstens 60.000 €. Der Zuschuss bleibt bei 10.500 €, die übrigen 30.000 € werden nicht gefördert. Der Steuerbonus rechnet mit allen 90.000 €: 6.300 € + 6.300 € + 5.400 € = 18.000 €.

Diese 30.000 € können Sie auch nicht zusätzlich von der Steuer absetzen. Wer für eine Maßnahme einen Zuschuss bekommt, verliert für diese Maßnahme den Steuerbonus komplett, auch für Kosten, die beim Zuschuss nicht berücksichtigt wurden.

Vereinfachte Beispiele ohne Förderzusage und ohne Steuerberatung. Die Beispiele setzen voraus, dass Ihre Einkommensteuer in jedem der drei Jahre mindestens so hoch ist wie der jeweilige Steuerbonus.

Was Fenster oder eine Fassadendämmung in Ihrer Region kosten, zeigt Baupreischeck. Ihren BAFA-Zuschuss können Sie mit dem iSFP-Bonus-Rechner durchrechnen.

Wann der Zuschuss die bessere Wahl ist

Die Beispiele zeigen den Normalfall für Dämmung und Fenster. In fünf Situationen spricht trotzdem mehr für den Zuschuss oder gegen die Steuer:

1. Heizungstausch. Für eine neue Heizung zahlt die KfW mindestens 30 % Zuschuss, mit Boni deutlich mehr. Der Steuerbonus bringt 20 %. Details stehen im Ratgeber Wärmepumpe.
2. Ihr Haus ist ein Worst Performing Building und Sie dämmen ab 2027. Ab dem ersten Quartal 2027 gibt es für Dämmung 5 Prozentpunkte WPB-Bonus. Im Beispiel 2 steigt der Zuschuss damit auf 13.500 € und liegt über den 12.000 € Steuerbonus. Mehr dazu im Ratgeber WPB-Bonus 2027.
3. Sie zahlen wenig Einkommensteuer. Prüfen Sie Ihren letzten Steuerbescheid: Die festgesetzte Einkommensteuer sollte im ersten und zweiten Jahr mindestens 7 % der Sanierungskosten betragen.
4. Sie vermieten das Haus oder einen Teil davon. Den Steuerbonus gibt es nur für Räume, die Sie selbst bewohnen. Welche Förderung für vermietete Teile greift, klären Sie mit Ihrem Energieberater.
5. Sie brauchen das Geld sofort. Der Zuschuss kommt nach Abschluss der Arbeiten in einer Summe. Der Steuerbonus wirkt erst mit den Steuerbescheiden der nächsten drei Jahre.

Ein Unterschied spricht dagegen für die Steuer: Den Steuerbonus regelt das Gesetz. Die Zuschüsse stehen laut KfW unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel, einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Der Bundestag stimmt am 27. November 2026 über den Haushalt 2027 ab.

Steuer und Zuschuss kombinieren: pro Maßnahme entscheiden

Sie müssen sich nicht für das ganze Haus auf einen Weg festlegen. Das Bundesfinanzministerium stellt in seinem Schreiben zu § 35c (Randnummer 70) auf die „jeweilige energetische Maßnahme an sich“ ab, zum Beispiel die Erneuerung der Heizung, die Dämmung der Wände oder die Dämmung des Dachs. Für jede dieser Maßnahmen gilt: Zuschuss oder Steuerbonus, nie beides.

Für einen Sanierungsfahrplan mit mehreren Schritten heißt das zum Beispiel:

• Wärmepumpe über die KfW-Heizungsförderung,
• Fenster über den Steuerbonus, weil sie allein unter der 30.000-€-Schwelle bleiben,
• Fassade und Dach je nach Steuerlast über den Steuerbonus oder gebündelt in einem BAFA-Antrag, siehe Maßnahmen bündeln.

Zwei Regeln sollten Sie dabei kennen:

• Kein Wechsel. Die Entscheidung gilt für die gesamte Maßnahme und alle drei Steuerjahre. Ein späterer Wechsel zwischen Zuschuss und Steuer ist nicht möglich (Randnummer 71).
• Eine Maßnahme in Abschnitten. Laut Randnummer 43 kann eine Einzelmaßnahme schrittweise ausgeführt werden, als Beispiel nennt das Ministerium Fenster im Erdgeschoss 2021 und im Obergeschoss 2022. Ob Sie solche Abschnitte derselben Maßnahme auf Zuschuss und Steuer aufteilen dürfen, regelt das Schreiben nicht ausdrücklich. Wenn Sie das vorhaben, klären Sie es vorher mit Ihrem Steuerberater und Ihrem Energieberater.

Was der Sanierungsfahrplan beim Steuerbonus bringt

Einen iSFP-Bonus gibt es beim Steuerbonus nicht. Ihr Sanierungsfahrplan bleibt trotzdem nützlich: Er legt die Reihenfolge der Maßnahmen fest und zeigt, welche sich bündeln lassen. Damit sehen Sie früh, welche Schritte über 30.000 € kommen und welche darunter bleiben.

Ein geförderter Sanierungsfahrplan schadet dem Steuerbonus nicht. Laut Randnummer 70 ist ein Zuschuss allein für die Energieberatung unschädlich. Die Kosten der geförderten Beratung selbst können Sie dann aber nicht zusätzlich absetzen. Beauftragen Sie Ihren Energieberater mit der Planung oder Begleitung der Bauarbeiten, können Sie diese Kosten zu 50 % von der Steuer abziehen, sofern Sie dafür keinen Zuschuss erhalten.

Sanierung steuerlich absetzen: die Voraussetzungen

Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie einen Handwerker beauftragen:

1. Selbst bewohnt. Sie nutzen Haus oder Wohnung im jeweiligen Jahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken.
2. Älter als 10 Jahre. Maßgeblich ist der Beginn der Herstellung des Gebäudes.
3. Fachunternehmen. Ein Fachbetrieb führt die Arbeiten aus. Eigenleistungen zählen nicht.
4. Bescheinigung. Klären Sie schon im Angebot, dass der Betrieb die Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt. Sie bestätigt, dass die technischen Mindestanforderungen erfüllt sind.
5. Rechnung und Überweisung. Die Rechnung ist auf Deutsch, nennt die Maßnahme, die Arbeitsleistung und die Adresse des Hauses. Sie zahlen per Überweisung auf das Konto des Betriebs, nicht bar.
6. Kein Zuschuss für dieselbe Maßnahme. Auch kein zinsverbilligter Kredit und keine Handwerkerleistung nach § 35a für dieselben Kosten.
7. Rechtzeitig fertig. Die Arbeiten müssen vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein.

Anders als beim BAFA müssen Sie den Steuerbonus nicht vor der Beauftragung beantragen. Wenn Sie für eine Maßnahme noch zwischen Zuschuss und Steuer schwanken, beachten Sie aber: Der BAFA-Antrag muss vor dem Vertrag gestellt werden. Wie Sie dafür einen Vertrag unter Fördervorbehalt abschließen, steht im Ratgeber Vom Sanierungsfahrplan zum beauftragten Handwerker.

Ihre Checkliste

1. Im Sanierungsfahrplan die Maßnahmen und Kostenschätzungen der nächsten Schritte heraussuchen.
2. Für jede Maßnahme entscheiden: Heizung über die KfW, Dämmung und Fenster über BAFA oder Steuer.
3. Im letzten Steuerbescheid prüfen, ob die Einkommensteuer für den Steuerbonus reicht.
4. Mit dem Steuerberater klären, ob die Rechnung im laufenden oder im nächsten Jahr besser passt. Der Steuerbonus beginnt im Jahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen ist.
5. Vergleichsangebote einholen und darauf achten, dass jeder Betrieb die Bescheinigung für § 35c ausstellt.

Häufige Fragen

Kann ich Steuerbonus und BAFA-Zuschuss kombinieren?

Ja, für verschiedene Maßnahmen. Sie können zum Beispiel die Heizung über die KfW fördern lassen und die neuen Fenster von der Steuer absetzen. Für dieselbe Maßnahme gibt es nur einen der beiden Wege, auch nicht für Kosten über der BAFA-Höchstgrenze.

Brauche ich für den Steuerbonus einen Sanierungsfahrplan oder einen Energieberater?

Nein. Beides ist keine Voraussetzung für § 35c. Den iSFP-Bonus gibt es nur beim BAFA-Zuschuss. Der Sanierungsfahrplan hilft aber bei der Entscheidung, welche Maßnahmen Sie bündeln und welchen Weg Sie jeweils wählen.

Was passiert, wenn meine Einkommensteuer für den Steuerbonus nicht reicht?

Dann verfällt der nicht genutzte Teil. Er lässt sich weder in ein anderes Jahr übertragen noch innerhalb der drei Jahre verschieben. Bei geringer Steuerlast ist der Zuschuss deshalb oft die bessere Wahl.

Kann ich die Kosten für meinen Sanierungsfahrplan absetzen?

Nur, wenn Sie für die Energieberatung keinen Zuschuss erhalten haben. Wurde Ihr Sanierungsfahrplan über das BAFA gefördert, entfällt der Abzug für diese Kosten. Beauftragen Sie den Energieberater später mit der Planung oder Begleitung der Bauarbeiten, können Sie diese Kosten zu 50 % absetzen, sofern Sie dafür keinen Zuschuss erhalten.

Wann beantrage ich den Steuerbonus?

Mit der Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen ist, und in den beiden folgenden Erklärungen. Sie brauchen die Bescheinigung des Fachbetriebs und die Rechnung. Ein Antrag vor Beginn der Arbeiten ist nicht nötig.

Bis wann gilt der Steuerbonus?

Für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden. Eine Verlängerung ist bisher nicht beschlossen.

Stand: 04.11.2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Quellen: § 35c und § 52 Abs. 35a Einkommensteuergesetz, BMF-Schreiben zu § 35c vom 21.08.2025, Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026 (BAnz AT 27.08.2026 B1), BAFA, KfW, Deutscher Bundestag.